Projectnaam

Bedrijvenpark A1

Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

1 juli 2019

Website: a1bedrijvenparkdevente

Basisinformatie Project

Zuidelijk van de A1 en gelegen tussen de N348, het dorp Epse en de spoorlijn Deventer-Zutphen ligt de locatie voor de vestiging van een nieuw bedrijventerrein: A1 Bedrijvenpark. Het totale projectgebied is circa 130 ha groot, waarvan circa 60 ha netto uitgeefbaar bestemd is voor de vestiging van bedrijven om daarmee een belangrijke impuls te geven aan de economische groei en de werkgelegenheid in Deventer.

A1 Bedrijvenpark is voor Deventer een belangrijke ontwikkelingslocatie voor bedrijven. Deventer heeft lang geen uitbreidingsmogelijkheden gehad, waardoor grote nieuwvestigers en lokale bedrijven die wilden doorgroeien nergens terecht konden. A1 Bedrijvenpark is door haar aard en ligging zeer geschikt voor logistiek, duurzame maakindustrie en voor lokale bedrijven die willen doorgroeien.

Oorspronkelijk betrof het grondgebied in de gemeente Gorssel en provincie Gelderland. In een convenant (1999/2004) zijn allerlei afspraken en beperkingen opgenomen voor A1 Bedrijvenpark. Dit gaat op voor milieucategorieën, bouwhoogtes, afstand tot de bebouwing en diverse afspraken over grondwallen en bufferzones. Ook als gevolg van flora en fauna zijn er beperkingen aan het gebied. Vereisten zoals ecologische zones, bescherming van soorten en dergelijke beperken de mogelijkheden en vragen ruimte om de bedrijfsontwikkeling mogelijk te maken.

In mei 2013 is het bestemmingsplan A1 Bedrijvenpark, 1e partiële herziening onherroepelijk geworden. Het exploitatieplan was al onherroepelijk. Hiermee was de weg vrijgemaakt om met de realisatie te starten. Per december 2014 is de onderdoorgang onder het spoor gereed en is de deur naar het bedrijvenpark echt open. Het oostelijke deel is inmiddels ook bouwrijp gemaakt (wegen, terrein op hoogte brengen, NUTS, riool, etc).

Het terrein heeft hoge duurzaamheidsdoelstellingen. Zo is de maximale milieucategorie 3.2, wat betekent dat bedrijven uitgedaagd worden om te innoveren om zich te kunnen vestigen op A1 Bedrijvenpark. Vanaf de start is gekozen om het A1 Bedrijvenpark aardgasloos te maken. Dit vergt vernieuwende manieren van bouwen en het inrichten van bedrijfsprocessen. Ook zijn de twee windmolens direct aangesloten op het terrein en zijn er op dit moment initiatiefnemers die onderzoek doen naar de haalbaarheid van LNG/CNG en waterstof als brandstof voor mobiliteit en naar opslag van energie in batterijsystemen. Doelstelling is om een toekomstvast bedrijvenpark te realiseren die over 20 jaar nog steeds aantrekkelijk en concurrerend is om bedrijven te kunnen binden. De groene setting geeft ook invulling aan het duurzame karakter.

Binnen het Exploitatieplan zijn een 5-tal eigenaren aanwezig. De gemeente Deventer heeft 50% in eigendom, met name in het oostelijke deel. Het exploitatieplan welke door de raad is vastgesteld gaat uit van zelfrealisatie: iedere eigenaar gaat zelf bouwrijp maken, klanten werven en/of zelf bouwen. Tot nu toe, 2019, heeft geen van de andere eigenaren enige activiteiten ontplooid tot realisatie.

Besluitvorming

  • Bestuurlijke besluitvorming Bestemmingsplan, exploitatieplan, beeldkwaliteitplan en grondexploitatie (Raad, november 2009);
  • Realisatieovereenkomst oostelijke ontsluiting met ProRail (B&W, 30 maart 2010);
  • Bestuurlijke overeenkomst met RWS oktober 2010;
  • Overeenkomst met waterschap mbt grondoverdracht en beheer en onderhoud voor de verlegde Dortherbeek binnen plangebied (B&W december 2010);
  • Overeenkomst met waterschap met betrekking tot de persleiding is vastgesteld door college op 18 september 2012;
  • Op 18 juli 2012 heeft raad ingestemd met nieuw ontwerp exploitatieplan, 1e partiële herziening bestemmingsplan.;
  • College heeft ingestemd met gunning voor onderdoorgang en bouw- en woonrijp maken Fase 1 op 4 december 2012. De raad is op 12 december 2012 vertrouwelijk geïnformeerd. Er waren geen bezwaren tegen de voorgestelde gunningen;
  • Concessieovereenkomst met Cofely is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Onderdeel van de concessieovereenkomst is de anterieure overeenkomst voor de windturbines met Cofely. Deze is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Cofely heeft daarvoor op 22 februari 2013 een overeenkomst getekend met Raedthuys Windenergie voor de ontwerp, realisatie en exploitatie van de windturbines;
  • De raad heeft op 27 februari 2013 ingestemd met het bestemmingsplan en exploitatieplan Windturbines Kloosterlanden;
  • Zitting bij de Raad van State (2 beroepen) is geweest op 13 maart 2013. Positieve uitspraak Raad van State inzake bestemmingsplan Bedrijvenpark A1, 1e partiele herziening, mei 2013;
  • Vaststelling niet-structurele herziening Exploitatieplan door raad, september 2013;
  • Collegebesluit aankoop gronden PO Epse, november 2013 en Raadsmededeling hierover december 2013;
  • Collegebesluit vaststelling herziening ontwerp BP, BKP, EP en Grex (oktober 2014);
  • Collegebesluit vaststelling herziening definitief BP, BKP, EP en Grex (januari 2015);
  • Raadsbesluit vaststelling herziening definitief BP, BKP, EP en Grex (maart 2015);
  • Vertrouwelijke bijpraatsessie raad over voortgang (september 2015);
  • Beleid reclamemasten langs de A1 (februari 2016);
  • Jaarlijkse actualisering van de GREX, door en college en raad middels de jaarrekeningen vastgesteld, in 2016 en 2017.

Gevraagde besluitvorming 2019/2020

  • Ontwikkeling westelijke deel. In het coalitieakkoord is de ambitie opgenomen dat het westelijke deel in ontwikkeling wordt genomen. Gezien de toenemende vraag van grote ruimtevragers en gezien het feit dat de gemeente geen directe sturing heeft op het westelijke deel vraagt de ontwikkelstrategie om herijking.
  • Er wordt gestart met de opzet van een gewijzigd bestemmingsplan en exploitatieplan. De raad zal gevraagd worden deze plannen vast te stellen.

Projectfase

Realisatiefase

Stand van zaken

De verkoop van de gemeentelijke gronden in Oost is in volle gang. De gemeente Deventer heeft tot nu toe voor ruim 14,3 ha. verkocht waarvan 6,5 ha. in 2018.

Verkoop kavels
In 2019 zijn de volgende kavels geleverd:
Alpac, extra kavel:      984 m2 (gepasseerd bij de notaris d.d. 11-03-2019)
Hortilife, extra kavel:   2.000 m2 (gepasseerd bij de notaris d.d. 08-03-2019)
Projectbouw Twello:   2.458 m2 (gepasseerd bij de notaris d.d. 06-05-2019)
Qualitiy Checks:   3.090 m2 (gepasseerd bij de notaris d.d. 26-04-2019)

In totaal is in 2019 circa 0,85 ha. geleverd.
Daarnaast staan er per begin augustus 2019 voor 14,56 ha. aan betaalde reserveringen uit.

De firma Porsche Centrum Twente heeft in de pers reeds aangekondigd naar Deventer te verhuizen. De ondertekening van het contract heeft nog niet plaatsgevonden. Partijen hebben de intentie uitgesproken dat in september 2019 te doen met als doel levering van het kavel in december 2019 te laten plaatsvinden. Deze kavel betreft circa 1,79 ha.

Daarnaast is er een betaalde reservering voor een groot distributiecentrum en bijbehorend kantoor op een kavel voor circa 12,8 ha. getekend. De contractbesprekingen zijn gestart. Partijen hebben de intentie uitgesproken om nog in 2019 te ondertekenen en te leveren.

Met bovenstaande reserveringen is het middengebied in het oostelijke deel zo goed als vol. Partijen die nu nog komen moeten helaas teleurgesteld worden, waaronder Deventer bedrijven. Dit wordt versterkt door het feit dat in West nog niet ontwikkeld kan worden.

In oost staan voor diverse kavels (het betreft in een aantal gevallen dezelfde kavel) een tiental aanbiedingen uit. Enkele partijen zijn serieus, enkele zijn verkennend.

De prognose voor 2019 blijft gehandhaafd op 6 ha. met daarbij vermeld dat de bandbreedte zich tussen de 0,85 ha. en de 15,4 ha. begeeft.

Nieuwe bestemmingsplan (BP) en exploitatieplan (EP).
Er is gestart met het proces voor een nieuw EP en BP, die verwerkt worden in een herziene grondexploitatie. Een externe adviseur is geselecteerd en is gestart met de werkzaamheden. Planning van het totale proces inclusief besluitvorming loopt tot medio 2020.

Scenario’s west.
Het college heeft een aantal scenario’s geselecteerd die worden doorgerekend en nader uitgewerkt. Naar verwachting wordt dit eind 2019, begin 2020 aan de Raad voorgelegd.

Voortgang

Scope

Op koers

Uitvoering vindt plaats binnen gestelde kaders.

Financiën

Behoeft aandacht

Bedrijvenpark A1 is een verlieslatende grondexploitatie. Het tekort van  €26,9 miljoen is afgedekt met een verliesvoorziening in de gemeentelijke balans.

De grondexploitatie kent een actuele boekwaarde van €56,6 miljoen per 1-1-2019. De nog te maken kosten zijn €25,8 miljoen en de nog te realiseren opbrengsten zijn €57,9 miljoen.
De grondexploitatie wordt altijd vertrouwelijk vastgesteld door de raad. Deze kwartaalrapportage is openbaar doordat het integraal onderdeel uitmaakt van de P&C documenten en hetgeldvandeventer.nl. Daardoor is er bij deze rapportage een restrictie in het detailniveau van de informatie. Voor de raad is de actuele vertrouwelijke grondexploitatie te raadplegen via de vertrouwelijke bijlages van de paragraaf grondbeleid.

Afwijking begroting?

Ja

Bestedingen voor het bouw- en woonrijp maken lopen achter in verband met nog niet in voorbereiding brengen van West. Dit betekent een budgetverschuiving naar 2020 van in totaal €522.628. Dit is in de tussentijdse actualisatie van de grondexploitatiebegroting verwerkt.
De bestedingen voor planontwikkelingskosten ligger hoger dan geprognosticeerd door de grote hoeveelheid dossiers en daarom is dit een aandachtspunt en is “Financiën” op oranje gezet. Hier is nog niet op geanticipeerd in de GREX omdat de omvang pas later dit jaar duidelijkheid krijgt. De consequenties worden meegenomen in de herziening van de grondexploitatie.

Afwijking investering?

Nee

Uitgangspunt is de tussentijds geactualiseerde GREX die per 1-7-2019 is geactualiseerd.
Saldo contante waarde is € 26,97 miljoen negatief. Dit is €1,17 miljoen minder negatief dan de jaarrekening 2018. Het planresultaat verbetert met €1,17 miljoen als gevolg van de wijziging van de rente (van 2,4 % naar
2,3 % voor het actieve deel en van 2,5% naar 2,2% voor het faciliterende deel).

Afwijking exploitatie?

Nee

Risico's en kansen

Risico's en kansen?

Behoeft aandacht

Er zijn een drietal risico’s opgenomen, die niet in de grondexploitatie zijn op te vangen:

1. Lagere opbrengst grondverkopen (Risico 1 in Risicotabel)
Lagere opbrengst grondverkopen ontstaat door prioriteren van andere (maatschappelijke) doelen waaronder werkgelegenheid en imago. Dit betekent: concessies in de grondprijs, extra proceskosten over de gehele looptijd, bruto risico van €1,0 miljoen en een kans van 50% maakt een netto risico van €0,5 miljoen.
Deze blijft in de Q2-2019 rapportage gehandhaafd.

2.   Kans op meerkosten aankoop openbaar groen (Risico 3 in Risicotabel)
In het Exploitatieplan is aangenomen dat openbaar groen van andere eigenaren niet door de gemeente wordt aangekocht. In de praktijk willen andere eigenaren niet achterblijven met stukken groen. In grondonderhandelingen wordt door hen aangegeven dat dit geen optie is.
Het risico is dan dat geen ontwikkelingen plaats gaan vinden. Ook in het toekomstig beheer levert dit ongewenste situaties op. Wie is verantwoordelijk voor welk stukje openbaar groen? In de praktijk is de gemeente de partij die hier op aangesproken wordt.
Risico van het aankopen, of duurder aankopen dan geraamd, van openbaar groen blijft gehandhaafd: 50% op €0,6 miljoen, netto risico van €0,3 miljoen.

3.   Inefficiënte kaveluitgifte (Risico 6 in Risicotabel)
De huidige ontwikkelstrategie in West gaat uit van zelfrealisatie. Door de inefficiëntie van eigendomgrenzen ten behoeve van nieuwe kavels, zullen naar verwachting een aantal m² nooit uitgegeven worden. Verdere analyse van het risico en ook ervaringen met andere grondeigenaren heeft het inzicht gegeven dat dit risico groter is dan geraamd. Het risico wordt in deze Q2-2019 rapportage bijgesteld van 50% kans op € 0,6 (€300.000) , naar 60% kans op €1,5 miljoen.
(€900.000).

Het totaal van alle risicobedragen, die niet opgevangen kunnen worden binnen de GREX, wordt ten opzichte van de jaarrekening 2018 verhoogd met €0,6 miljoen en is gecalculeerd op circa netto €1,7 miljoen.

Het niet kunnen beschikken over de gronden in ‘West’ door de gemeente belemmert de ontwikkeling en creëert risico’s, zo is in de afgelopen jaren gebleken.

Planning

Afwijking begroting?

Ja

Afwijking totaalplanning?

Op koers

In de GREX is een planning voor de ontwikkelende partijen aangenomen. Dit houdt in dat van alle grondeigenaren de benodigde activiteiten worden verwacht die tot nieuwvestiging van bedrijven gaan leiden.

Planning op hoofdlijnen:
1.   Uitgifte, verkoop en woonrijpmaken deel ‘Oost’: 2019-2023;
2.   Uitwerken en besluitvorming actualisatie Bestemmingsplan en Exploitatieplan: 2019-;
3.   Voorbereidingen ‘West’, planvorming en ontwerp: 2019-2022;  
4.   Randvoorwaarden realiseren in ‘West’ als Grondwallen, waterretentie en bufferzones + bouwrijpmaken: 2020-2022;
5.   Uitgifte, verkoop en woonrijp maken deel ‘West’ 2023-2030.

Langjarig is het geprognosticeerde uitgiftetempo 4 ha./jaar. In 2018 is er 6,5 ha. gepasseerd bij de notaris. Voor 2019 wordt ook een verkoop van 6 ha. voorzien.

De langjarige planning gaat er vanuit dat conform de opzet van een Exploitatieplan alle eigenaren zelf activiteiten ontplooien om hun gronden te ontwikkelen. In het deel ‘Oost’ is de gemeente Deventer voor circa 80% eigenaar, in het gedeelte ‘West’ is de gemeente eigenaar voor circa 20% van de gronden. Andere eigenaren hebben tot nu toe geen (voorbereidende) activiteiten laten zien die tot ontwikkeling leiden. Hier zit enige zorg.

Communicatie

Communicatie

Op koers

Een belangrijke gesprekspartner bij de ontwikkeling is de dorpsraad Epse. Vanuit het verleden zijn er afspraken gemaakt over de ontwikkeling van het A1 Bedrijvenpark Deventer in relatie tot het beperken ven de overlast voor het dorp Epse en bewoners die er vlak bij wonen.
De afspraken uit 1999 en 2005 zijn omgezet in een bestemmingsplan en inrichtingsplan (2009/2012). In de praktijk blijft het belangrijk om de inzichten over de plannen en verschijningsvormen buiten met elkaar te bespreken. De dorpsraad, de gemeente Lochem en de gemeente Deventer spreken hier met regelmaat over. Daar waar mogelijk investeert Deventer extra in afschermend groen of tracht bedrijven te bewegen extra maatregelen (t.o.v. vigerende wetgeving) te nemen om overlast in de vorm van zicht of geluid verder te beperken. Dit lukt regelmatig, maar ook soms niet.  

Overige informatie

Afspraken bedrijventerreinen programmering in de regio’s West Overijssel en Stedendriehoek.
In 2019 zijn de afspraken bedrijventerreinenprogrammering herzien op basis van hernieuwde ramingen van de vraagontwikkeling. Voor Deventer verwacht men een gemiddelde verkoopsnelheid van circa 4,5 ha per jaar t/m 2030, waarbij het A1 Bedrijvenpark is aangemerkt als regionaal bedrijventerrein (topwerklocatie) met een bovengemiddelde aantrekkingskracht voor de logistieke en industriële sector met een vraag naar (middel)grote kavels. Daarnaast biedt A1 Bedrijvenpark ook ruimte voor de ‘reguliere’ vraag; zeker nu A1 Bedrijvenpark nog het enige uitgeefbare terrein is in Deventer (op een paar kleine restkavels na op de bestaande terreinen).

In die afspraken is vastgelegd dat de Gemeente Deventer hoeft nu en in de toekomst geen gebruik te maken van de zogenaamde IJskastregeling. Dit houdt in dat er geen beperkingen meer zijn vanuit de afspraken programmering bedrijventerreinen voor het A1 Bedrijvenpark Deventer.
De nieuwe afspraken zijn zowel in West Overijssel als in de Cleantech Regio bekrachtigd in 2019.